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深响·财报?|白银时代下,德信的马拉松式发展观毕

发布时间:2022-03-23相关聚合阅读:

原标题:深响财报? |白银时代下,德信的马拉松式发展观

作者 | 杜松子

出品 | 焦点财经

地产进入白银时代,这个说法已经不新鲜了,但不要忘记,白银也是贵金属。

对房企来说,这条赛道从讲求爆发力的“短跑”变为了比拼耐力的“马拉松”。

德信中国(2019.HK),曾表示要将“马拉松理念”融入企业基因,是否能更快适应如今的市场环境?

2021年8月26日,德信中国披露中期业绩报告。公司报告期内实现全口径合约销售额430.3亿元,同比增长67.4%;共录得总收入130.71亿元,同比增长68.5%;毛利28.5亿元,同比增长37.7%,净利润13.78亿元,同比增长2.6%。

营销金额与营收增速不错,但整体规模依然偏低。此前德信中国提出2021年冲击千亿的目标,就上半年情况来看,能否达成还未可知。

得失参半的合作开发

二十多年前,胡一平离开体制内设计院工程师的安稳生活,投身商海,并于1995年,成立了德信地产。

据说胡一平热衷体育运动,曾骑行过2000多公里的川藏北线。胡一平曾说:“骑行能考验人的意志,激发人的活力,催生团队的互相鼓励,这些也都是一个公司所应具有的基因和文化,这样的公司在市场的长途赛跑中才能始终保持竞争的活力。”

在这样的理念之下,在胡一平的带领之下,历经了23载风雨的德信中国终于在2019年2月敲响了港交所的大锣,也敲开了德信中国的资本市场之门。

当年德信的合约销售额约为450.77亿元,同比增长约13.8%,并提出未来三年20%~30%年复合增长率的战略目标,截至今年年中,德信的总资产达1139.19亿元。

而在规模进阶之路上,德信也未能绕过房企的必经之路--合作开发。2020年德信新增的40个项目中,同样只有1个100%权益项目,剩余项目中26个项目权益比低于50%。

今年上半年,德信中国共新增27幅地块,新增总建筑面积约493万平方米,其中15幅地块权益占比低于50%,仅有一个项目权益占比达到100%。

合作开发虽能一定程度上摊薄风险,但难以避免部分利润被吞噬,根据企查查数据显示,今年上半年德信净利润为6.3亿元,同比下降10%;此外毛利率也延续下降趋势,为21.8%。

对此,德信中国助理总裁单蓓回应称:“目前行业整体毛利率均出现程度不等的下www.hongxugroup.com.cn降,公司上半年毛利率虽然出现下滑,但仍处于行业中上水平。未来公司将管理好负债规模,将盈利指标保持在行业平均水平上。”

半年报显示,德信中国现金短债比为1.38倍,净负债率为72.4%,均满足了“三道红线”的基本要求;但剔除预收账款的资产负债率为73.6%,仍然高于红线,但相较与2020年,整体负债结构确有进一步优化。

另外,根据业绩会披露,德信中国约有1.23亿元商票。美元债方面,公司上市以后总共发行了8.5亿美元的债券,业绩期末公司存续中美元债约8.08亿;其中今年8月6日到期的2.58亿美元债,公司已悉数归还,目前约有5.5亿美元债余额。

单蓓表示“公司会根据实际情况经营情况、资金需求和负债结构,看后续是否会启动再融资计划。”

向管理要红利

“三稳”主旋律下,向管理要红利已经成为了一众房企的共识。但从资源、管理要效益,无疑更考验企业的成本管控、产品运营以及库存管理能力。

截至6月30日,德信的銷售成本约为102亿元,同比增加约79.7%;融资成本净额同比减少39.6%至2.3亿元。

值得一提的是,公司上半年合去化率和回款率均超八成以上,而公司上半年经营性现金流量净额为15.44亿元,同比增长77.1%;现金及现金等价物达到178亿元,同比增长14%。此外,自2018年,德信中国的销售均价便一路爬升,至今年上半年,其合约销售均价为每平方米21081元。

融资结构方面,上半年德信中国银行借款比例进一步提升至63%,整体授信使用比例不超过50%,流动性及经营稳定性有所提升。此外,上半年德信中国成功订立绿色债券框架,公司绿色融资框架搭建完成。

发家于浙江,立足于长三角的德信中国,截至2021年6月30日,在全国27个城市拥有161个项目,其中136个项目均位于长三角地区,超九成由德信操盘开发。

业绩会上,费忠敏表示:“德信将以客户需求为导向,不断推动产品的迭代升级,进一步完善自身产品序列。“

2021上半年公司交付超过10批次,项目平均30天交付率超90%。

此外,物业建筑及项目管理服务收入今年上半年大幅增长1293.7%至1.66亿元,占公司总收入1.3%;同样,酒店运营方面,因酒店入住率增加,其收入同比增加180%至0.137亿元,对总收入贡献占比为0.1%。

但主要营业收入仍来自于物业销售,截至报告期末,物业销售收入同比增长6 7 . 1 % 至126.74亿元,约总收入的97.0%。

对于日后的发展,费忠敏提到,德信未来将挑战更丰富的高端产品类型,做更多的探索创新,如旧改、TOD、未来社区等细分领域。

“市场是无法预判的,企业唯一能做的就是不贪不惧,做好自己,做好规模、利润、品牌的均衡发展。”德信中国执行董事兼总裁费忠敏如是说道。